Preço de Custo

As principais perguntas e respostas sobre construção a preço de custo

04/12/2019
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INVISTA COM SEGURANÇA! A ARV Construtora é especialista em construção a preço de custo em Florianópolis e região. Veja as principais perguntas e respostas sobre essa modalidade de investimento:

1. Qual a diferença entre Construção a Preço Fechado e a Preço de Custo?

Ambas são modalidades de aquisição de um imóvel, antes do início ou durante a fase de construção de um empreendimento, a denominada venda na planta, cuja principal diferença está na forma de composição do preço final da unidade imobiliária.⠀

👉 Modalidade a Preço Fechado:

Na modalidade preço fechado, ou fixo reajustável, o vendedor se obriga a entregar o imóvel objeto do contrato de compra e venda (apartamento, sala, loja, etc.) ao comprador, por um preço previamente fixado, dentro das dimensões e especificações constantes no memorial de incorporação.⠀

A entrega da unidade, pronta e acabada, conforme houver sido contratado, obriga o vendedor a assumir todos os riscos do negócio, no que se refere à reajustes de preços ou inadimplência de compradores, devendo entregar o bem no prazo contratado e o comprador poderá estender o pagamento por um período superior ao da construção.⠀

👉 Modalidade a Preço de Custo:

O regime de construção denominado preço de custo, ou por administração, é aquele que os compradores irão arcar com a totalidade das despesas alocadas no empreendimento, na proporção das frações ideais do terreno correspondente às respectivas unidades autônomas.⠀

Nesta hipótese, o vendedor se obriga à construção do imóvel segundo os critérios ditados pelos compradores, através de uma Comissão de Representantes, que é o órgão fiscalizador da incorporação e que cumpre o papel de intermediária entre os condôminos e o construtor-incorporador.⠀

Ao contrário da obra a preço fechado, no regime a preço de custo quem assume os riscos por inadimplência e variação de custos são os compradores, entretanto, por este motivo, existem estudos que indicam poder ocorrer nesta situação uma redução de custos da ordem de 35%.

2. Como funciona o acompanhamento da obra?

Uma dúvida que muitos tem sobre a construção a preço de custo é como funciona o acompanhamento da obra. No início do projeto, é constituída uma condomínio com todos os adquirentes, e durante toda obra são feitas assembleias para prestação de contas, acompanhamento das etapas da obra, definição de fornecedores e tudo que envolve o projeto.⠀

Na ARV você também possui a transparência de poder consultar toda documentação e balancetes através de nosso site, na nossa área do cliente.

3. Qual o papel da construtora no modelo de Construção a Preço de Custo?

A construção a Preço de Custo é a aplicação pura do bom e velho regime de administração, sendo considerada uma modalidade barata, justa e transparente.⠀

Uma construção neste tipo de modelo é aquela na qual os adquirentes das cotas fazem aportes mensais para uma construtora administrar a construção do empreendimento. Todo o recurso da obra é aportado diretamente pelos condôminos, não sendo requerido qualquer contribuição financeira por parte da construtora ou da incorporadora. A título de remuneração, a construtora geralmente cobra uma taxa de administração – na faixa de 15% -, a depender do porte da obra, do prazo de construção e do risco envolvido.⠀

Vale lembrar que a construção por administração encontra respaldo na Lei das Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64).

4. Obra a Preço de Custo: quem é dono do quê?

Uma vez definido o escopo do negócio, o primeiro passo é a constituição do condomínio, que nada mais é que a pessoa jurídica proprietária do empreendimento. Aqui entra em cena a primeira definição relevante: a cada condômino já será atribuída uma unidade específica; ou serão todos os condôminos donos da integralidade das unidades indistintamente, como cotistas do negócio. Explicando:⠀

👉 No primeiro caso, os adquirentes não necessariamente pagarão as parcelas iguais, pois há unidades mais valorizadas do que outras, fato que torna imprescindível definir de antemão o “peso” de cada unidade no negócio como um todo.⠀

👉 No caso de os condôminos optarem por tratar o empreendimento como uma empresa em que todos são donos de cotas, as parcelas de aporte de recursos são obviamente iguais. Pode-se fazer um sorteio das unidades ao final da construção, porém os condôminos devem aceitar a unidade sorteada. Não cabe a reclamação “não é justo eu ficar com o primeiro andar, de fundos e com vista menos privilegiada, tendo pago o mesmo que meu colega que foi agraciado com o décimo andar e vista para o parque”.⠀

🔰 O acordo funciona bem se todos forem investidores interessados em vender as unidades, porque a cada venda se reparte o dinheiro de forma unânime. No entanto, se um condômino decidir ficar com uma unidade para si, deve-se estipular seu valor para aferir se a respectiva unidade custa mais ou menos do que aquele condômino pagou.

5. Imóveis a Preço de Custo: qual o papel do investidor?

Assim como as empresas, os investidores também têm papel fundamental para o andamento das obras. Afinal, são eles os responsáveis pela quitação das parcelas usadas para o avanço da obra, as quais são depositadas em uma conta bancária aberta e em nome do grupo de cotistas.⠀

👉 Quem adquirir as unidades tem ainda as seguintes responsabilidades:⠀

– Manter um conselho fiscal próprio;⠀
– Aprovar os orçamentos de materiais e fornecedores;⠀
– E acompanhar as atas, reuniões e o andamento da construção.⠀

Tenha claro que, ao contrário da aquisição de um empreendimento pronto ou direto na planta, os imóveis a preço de custo não contam com linhas de crédito e financiamento. Por outro lado, o retorno será maior e virá mais rápido.

6. Como os condôminos aportam dinheiro?

Na obra a preço de custo, os condôminos têm de aportar o que for necessário para a conclusão do projeto. Consequentemente, um erro inicial frustra todo o planejamento dos investidores. Neste aspecto, o investidor fica mais seguro se comprar um apartamento por preço fixo, pois já tem ciência do montante total a ser despendido. Se algum erro de orçamento tiver ocorrido, terá sido culpa da construtora e ela será responsabilizada.⠀

De posse do orçamento, deve-se definir se os aportes serão em parcelas iguais ou variáveis em função do progresso da obra:⠀

✅ No primeiro caso, os condôminos se programam melhor para pagar as parcelas;⠀
✅ No segundo caso, o esforço é proporcional ao ritmo da obra, mas a cobrança é mais difícil de ser feita.⠀

A situação ideal é aquela de prestações mensais iguais, porém com a cobrança se iniciando alguns meses antes da obra, de maneira que se forme um montante suficiente para o início dos serviços.

7. O que é o CUB/m² e qual o seu objetivo?

Você sabe o que é o CUB e qual o seu principal objetivo para a construção civil? Vamos lá:⠀

✅ O que é o CUB/m² ?⠀

O Custo Unitário Básico (CUB) é uma estimativa parcial para o valor de m² de construção, refletindo a variação mensal dos custos de construção imobiliária com materiais, equipamentos e mão-de-obra de projetos-padrão específicos.⠀

✅ Qual o objetivo básico do CUB?⠀

O CUB foi criado em 1964 com o objetivo de impedir o lançamento de empreendimentos imobiliários com preços fora da realidade. Mais tarde tornou-se indexador de contratos, disciplinando atualmente o mercado de incorporação imobiliária.+⠀

✅ Qual o dia da liberação do CUB?⠀

O CUB deve ser divulgado até o dia 5 de cada mês, conforme disposto na Lei 4.591/64 Art. 54. As informações do CUB/m² de Santa Catarina também podem ser encontradas no site: www.cub.org.br.

8. Contratos de construção: Preço de Custo ou Preço Fechado?

Você sabe qual a diferença entre Preço de Custo e Preço Fechado no que diz respeito aos contratos de construção? Vamos lá:

Antes de mais nada, é importante que você saiba que não existe modalidade de contrato melhor ou pior, mas sim contrato mais adequado para cada tipo de obra. Neste ponto, separam-se dois, sendo os principais:

✅ Preço de Custo (ou Construção por Administração)

Neste modelo de construção, a modalidade de contratação é comumente usada quando se tem uma ideia “macro” do projeto, mas os detalhes ainda não estão definidos. O contrato a Preço de Custo funciona da seguinte forma:

A construtora/incorporadora executa a obra e cobra uma taxa de administração, que pode ser cobrada através de um percentual sobre os custos de materiais e mão de obra ou uma remuneração fixa mensal. Desta forma o cliente/consumidor saberá exatamente o custo de cada item da obra, contudo, não será capaz de ter com exatidão, o seu valor final.

Detalhe importante: isso significa dizer que há maior flexibilização, visto que o acabamento, layout interno, e disposições particulares são decididas pelo consumidor no decorrer da obra.

✅ Preço Fechado

Neste tipo de contrato, o cliente paga um preço determinado (fechado) para a construtora. Ou seja, a empresa se responsabiliza por realizar a obra de forma completa, da fundação ao acabamento pelo preço pré-estipulado em contrato. Este preço deve abarcar os custos de materiais, mão de obra, impostos e até mesmo o lucro da construtora. Para que este modelo de negócio funcione bem, é necessário que ambas as partes conheçam bem todo o escopo da obra e que as obrigações e direitos estejam bem definidas entre todos.

Importante: toda e qualquer característica do imóvel deverá ser informada no memorial descritivo, a fim de dirimir qualquer dúvida acerca dos detalhes de entrega do bem.

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