Investimento em imóveis, Preço de Custo

SPE: entenda quais são os passos para adquirir um imóvel a preço de custo

15/02/2023
imóvel a preço de custo e SPE

O investimento em imóveis é considerado um dos mais seguros. Para quem opta por este tipo de ativo, um dos principais critérios para escolher o imóvel ideal é o custo-benefício. Por isso, comprar um imóvel a preço de custo é o melhor negócio para esse tipo de investidor. Se você já investe ou está interessado, continue a leitura e entenda como nós, da ARV Construtora, estruturamos uma SPE e quais os ciclos do negócio.

O que é SPE?

O modelo que a ARV utiliza para a construção e venda de imóveis é o de SPE, uma Sociedade de Propósito Específico. Ela é uma empresa constituída pelos investidores do empreendimento com o objetivo de construí-lo. Durante o planejamento e execução da obra, todos são sócios, com porcentagens correspondentes a quantidade de cotas adquiridas. Após a finalização da obra, a SPE é dissolvida. 

Essa estrutura oferece mais segurança aos investidores, permitindo que a obra seja executada e finalizada mesmo que a administradora tenha alguma impossibilidade. No caso de falência da administradora ou descumprimento na execução, por exemplo, os sócios da SPE podem contratar uma nova empresa para administrar o projeto até sua conclusão.

O modelo também assegura que os recursos arrecadados pela SPE serão utilizados exclusivamente para o fim determinado em contrato. Dessa forma, os investidores têm a garantia de que seu dinheiro não será utilizado para outras obras ou projetos além daquele determinado pela SPE.

Ciclo do negócio

Para entender como funciona o investimento em uma SPE, explicamos abaixo quais os passos no funcionamento de uma Sociedade Criada para a Execução de um empreendimento imobiliário. 

  1. Estudo do projeto

O primeiro passo para a construção de um empreendimento imobiliário através de uma SPE é o estudo do projeto. Essa etapa inclui a definição do tipo de empreendimento a ser construído e também do local ideal para a realização. O critério para essas escolhas deve estar alinhado aos padrões de construção da incorporadora e aos objetivos do projeto, bem como uma análise do cenário e das perspectivas do mercado.

Definidas tais questões, a incorporadora firma um Contrato de Opção de Compra com o proprietário do terreno, para assegurar a posterior compra do espaço. Em seguida, é montado o pré-projeto e os devidos estudos técnicos preliminares que visam estimar o custo da obra. 

  1. Fechamento do grupo de SPE

A partir da definição dos custos, já é possível comercializar as cotas para a formação do grupo de investidores. Assim que todas as cotas são vendidas, é fechado o grupo e instituída a SPE, composta por todos os cotistas. A formalização da Sociedade acontece na primeira Assembleia de Cotistas, momento em que é assinado o Acordo de Cotistas e eleito o Conselho Fiscal, composto por três membros da SPE.

  1. Pré-obra

Com a formalização da SPE, é realizada a compra do terreno e tem início a fase de planejamento e estudos arquitetônicos e complementares, além da definição da utilização dos recursos. Os estudos e planejamento são enviados aos órgãos competentes para aprovação dos projetos e licenças para a construção do empreendimento.

Caso o terreno adquirido tenha alguma construção pré-existente, nesse momento ela é retirada nesta etapa.

  1. Obra

Após a obtenção das devidas licenças, a administradora da SPE avalia a revisão orçamentária para determinar se está de acordo com as necessidades. Se necessário, as divergências são apuradas nos aportes subsequentes, a fim de manter o cronograma do projeto.

Inicia-se, então, a obra de fato. Sendo a administradora responsável pelos contratos, compras de insumos e demais necessidades da obra em si. A administradora também é responsável por manter os sócios da SPE informados das etapas da obra, além de disponibilizar relatórios, cadernos contábeis e organizar as Assembleias, de acordo com o firmado em contrato. 

Para acompanhamento da obra, a ARV disponibiliza um portal exclusivo aos membros da SPE, que pode ser acessado a qualquer momento, e que contém informações e fotos do andamento do projeto.

  1. Finalização da SPE e entrega da obra

Findada a construção, é hora de individualizar as matrículas e dissolver a SPE. Esse processo é feito através da transferência de patrimônio aos cotistas, proporcionalmente às suas cotas, conforme documentado no Acordo de Cotistas.

Dessa forma, a SPE deixa de existir e cada Cotista torna-se proprietário das unidades adquiridas no empreendimento. 

Garantias aos investidores em imóveis a preço de custo

Durante todo o processo de planejamento e execução da obra, ou seja, enquanto a SPE existe, todos os seus sócios têm direito a acesso irrestrito às informações, incluindo caderno contábil e acesso ao canteiro de obras.

A primeira Assembleia de Cotistas acontece na formalização da SPE. Na mesma ocasião, são eleitos os 3 membros do Conselho Fiscal, que é renovado anualmente.  Os sócios estão autorizados a contratar auditorias externas para avaliar e fiscalizar o andamento da obra, a contabilidade e a assertividade dos processos.

Garantimos total transparência aos investidores que contam com a ARV como administradora da SPE. Nosso compromisso é com a idoneidade e ética. Por isso, prezamos sempre pela transparência ambiental, social e econômica.

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